Τι Αποκαλύπτει η Διάταξη ενός Καταλύματος για το Μελλοντικό του Κόστος Προσωπικού
Μια τεχνική επιθεώρηση κατά τη διάρκεια ενός Ελέγχου Δέουσας Επιμέλειας συνήθως ελέγχει αν ένα κτίριο είναι δομικά ασφαλές: τη στέγη, τα συστήματα, τις μηχανολογικές υποδομές. Σπάνια θέτει ένα διαφορετικό, εξίσου σημαντικό ερώτημα: αν η ίδια η χωροταξική διάταξη του καταλύματος θα απαιτεί διαχρονικά περισσότερο προσωπικό από ένα αντίστοιχο ακίνητο με πιο αποδοτικό σχεδιασμό.
Η χωροταξική αναποτελεσματικότητα δεν εμφανίζεται ως ελάττωμα με τον τρόπο που εμφανίζεται μια διαρροή στη στέγη. Ένα κατάλυμα που αποτελείται από πολλά, αποσυνδεδεμένα μεταξύ τους κτίρια, με χώρους Τμήματος Καθαριότητας που βρίσκονται πολύ μακριά από τα δωμάτια που εξυπηρετούν ή με μια κουζίνα σχεδιασμένη με τρόπο που προσθέτει περιττά βήματα σε κάθε διαδικασία εξυπηρέτησης, δεν είναι «χαλασμένο». Λειτουργεί, οι επισκέπτες εξυπηρετούνται και τα δωμάτια καθαρίζονται. Απλώς, απαιτεί περισσότερες εργατοώρες για να προσφέρει την ίδια εμπειρία στον επισκέπτη που ένα πιο αποδοτικά σχεδιασμένο κατάλυμα θα μπορούσε να προσφέρει με λιγότερο προσωπικό. Αυτή η διαφορά δεν εμφανίζεται σε μια τεχνική έκθεση επιθεώρησης, επειδή τίποτα δεν δυσλειτουργεί πραγματικά. Εμφανίζεται όμως μόνιμα στη μισθοδοσία, για όσο διάστημα το κατάλυμα διατηρεί την υπάρχουσα χωροταξική του διάταξη.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή το εργατικό κόστος αποτελεί σταθερά ένα από τα μεγαλύτερα ελεγχόμενα κόστη ενός ξενοδοχείου και μια δομική αναποτελεσματικότητα που είναι ενσωματωμένη στο ίδιο το κτίριο δεν είναι κόστος που μπορεί να εξαλειφθεί απλώς μέσω μιας καλύτερης διοίκησης. Μια καμαριέρα θα πρέπει να διανύσει την ίδια απόσταση ανεξάρτητα από το πόσο καλά έχει εκπαιδευτεί. Ένας σερβιτόρος θα πρέπει να μεταφέρει τους δίσκους μέσα από την ίδια αναποτελεσματική κάτοψη, ανεξάρτητα από την εμπειρία του.
Η αναποτελεσματικότητα που προκαλείται από τη χωροταξική διάταξη μοιάζει περισσότερο με σταθερό κόστος παρά με λειτουργικό κόστος. Είναι ενσωματωμένη στο περιουσιακό στοιχείο και όχι στην ομάδα που το λειτουργεί. Αυτό σημαίνει ότι μεταφέρεται σε οποιονδήποτε μελλοντικό ιδιοκτήτη ακριβώς όπως είναι, έως ότου επενδυθούν κεφάλαια για την ουσιαστική αντιμετώπισή της στον φυσικό χώρο.
Ένας αγοραστής που αξιολογεί το προβλεπόμενο Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα ενός καταλύματος συνήθως κάνει προεκβολή από τα σημερινά επίπεδα στελέχωσης και το κόστος μισθοδοσίας του υφιστάμενου ιδιοκτήτη. Αν αυτά τα κόστη είναι αυξημένα εξαιτίας μιας δομικής, χωροταξικά προκαλούμενης αναποτελεσματικότητας και όχι εξαιτίας ενός προβλήματος διοίκησης που μπορεί να διορθωθεί, τότε το αυξημένο κόστος δεν αποτελεί ένα προσωρινό πρόβλημα που μπορεί να λυθεί μία φορά. Αποτελεί τη μόνιμη βάση του καταλύματος. Και η αντιμετώπισή του ως κόστους που μπορεί να βελτιωθεί απλώς μέσω καλύτερης λειτουργίας, αντί μέσω επένδυσης κεφαλαίου στον φυσικό χώρο, οδηγεί σε μια ουσιαστικά υπεραισιόδοξη προβολή.
Η πρακτική λύση δεν είναι περίπλοκη, αλλά απαιτεί την προσθήκη ενός ερωτήματος που οι τυπικές τεχνικές επιθεωρήσεις συνήθως δεν περιλαμβάνουν: Απαιτεί η ίδια η χωροταξική διάταξη του καταλύματος περισσότερο εργατικό δυναμικό ανά επισκέπτη σε σχέση με ένα συγκρίσιμο κατάλυμα, ανεξάρτητα από το ποιος το λειτουργεί;
Αν η απάντηση είναι ναι, τότε δεν πρόκειται για λειτουργική αναποτελεσματικότητα που θα λυθεί μετά την συμφωνία. Πρόκειται για δομικό κόστος που πρέπει να ενσωματωθεί στην αποτίμηση ή για ένα κεφαλαιουχικό έργο που πρέπει να σχεδιαστεί πριν θεωρηθούν δεδομένα τα λειτουργικά περιθώρια που εμφανίζουν σήμερα τα οικονομικά στοιχεία του πωλητή.
